美国有什么商业地产？美国商业地产投资价值

作为全球第一大经济体，美国经济数据的一举一动牵动着世界的目光。近年来，美国商业地产发展很活跃，拥有一定的投资潜力，是除住宅和股票以外的首选项目。

一、美国有什么商业地产？

关于美国商业地产，从广义上来理解是指非居住功能的建筑类型，它的种类繁多，有商场、工厂用房、办公楼、加油站等，它们的统一特点是建筑物具有盈利性质。从微观的、具体的角度来理解商业地产，是专指各式各样的商业形态，比较显著的代表是零售业，如杂货店、连锁超市、购物广场、商业中心等。

由此可见，美国的商业地产和住宅用途的地产有着很大的区别。从投资美国住宅地产开始，到最终获利的这个过程相对比较简单。而商业地产的经营需要具备一定的经验，执行起来有一定的技术含量，但这个过程有利于您更好、更快地融入美国主流社会，并且是获得稳健收入的一种投资方式。

二、美国华人商业地产投资偏好的3个类型

1、加油站
一些运营很好的加油站就是“现金奶牛”，您可以尝试调研，它们甚至很少在市场上转售，有的卖家会坚持做到退休才考虑出售，并且他们很多人同时管理了好几个加油站。相反，如果一个加油站经常在换老板，那说明状况不佳。不过，目前美国的电动汽车市场发展迅速，占有率越来越高，虽然燃油车离全面停止供应仍有较长的时间，但对加油站的冲击还会持续增大。以往一个加油站纯利润维持在20%左右的水平，如今需要评估其潜在的风险。另外，投资加油站类型的美国商业地产，一般建议客户考虑连带土地一起购买，虽然总投入会高很多，但可以摒除运营多年后不能续租的隐患，同时土地是能增值的，也有利于您的贷款申请。

2、有长期租约的商业地产
如果超市连锁巨头Costco告诉你，你花150万美元买一块土地，然后花50万美元在上面建一个超市，Costco和你签了20年的租约，每年给你16万美元。而Costco帮你交房产税、保险费、物业维修费。那么，如果Costco租了一两年后违约怎么办？这种概率极小，Costco开一家超市，在前期需要做许多的工作，比如花费巨大的广告费来吸引周围的消费者，同样，关闭一家店的成本也是很高的，意味着早期投入的费用全部浪费。当然，这只是举一个例子，针对有长期租约的商业地产。

3、汽车旅馆
在众多的美国商业地产投资项目中，汽车旅馆的投资回报率是比较靠前的，一般在15%-30%之间。但是，与管理加油站相比，经营汽车旅馆需要更复杂的经验，所承担的风险也越高。另外，汽车旅馆类型的商业地产项目与位置的好坏息息相关，一个好位置的酒店投资预算最少都是600万美元起步。

三、与美国住宅房产相比，投资商业地产的3点优势

1、长租期
美国普通住宅的租期平均是1年，房东几乎每年都需要接待各种类型的租客。而商业地产的租期要长得多，一些常见NNN地产标准租期为20年。

2、法律有保障，房东与租客同权
投资美国房产做房东，在普通的住宅租赁市场，法律的偏袒性是很强的，也就是所谓的保护弱者。如果租客拖欠房屋租金，或对住宅内的环境造成严重的物理损坏，而房东很难合法并及时驱逐租客。但是，美国商业地产市场的法律规则要公平得多，房东和租客同权，租客得不到任何法律上的偏袒，只要租客违约或对房东造成损失，可以上庭维权，打赢官司的概率较高。

3、额外的支出少，相对管理更容易
美国房产的隐性成本是很高的，特别是普通住宅。然而，商业地产的管理要相对简单的多，因为大多数商业类型的房产在使用过程中出现的日常维护由租客自行承担。

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