美国加利福尼亚州建筑商
选地 / 规划 / 设计 / 许可 / 建房 / 验收
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不少人以为在美国自己买地建房，只要房子还没卖就无需纳税。但事实上，一旦动工、落成、持有甚至未来转手，每一步都可能触发不同的税务责任。建房初期确实没有传统意义上的“房产税”，但这并不意味着自建就能避开政府的“视线”。那么，美国建房到底有哪些税？哪些可以合理规划？这是一笔不能忽视的账。
在美国，房产税(Property Tax)的征收对象是“已建成并被评估”的不动产，也就是说，尚未竣工的自建房并不属于纳税对象。换句话说，如果你在建房期间还处于基础打桩、框架搭建、尚未通过验收阶段，你的房子尚未进入地方政府的税务系统。
不过这只是阶段性的“豁免”。一旦房屋竣工，政府评估你的房屋市值后，就会将其纳入征税范围。各县市会由专业评估师每年重新评估你的房产价值，这个数字直接影响你每年要交多少税。
根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）数据显示，截至2024年，全美平均房产税率为1.1%，但差异极大。例如：
● 夏威夷房产税最低，仅为0.27%；
● 新泽西州则高达2.21%；
● 加州约为0.73%，但会因城市而异；
● 德州、伊利诺伊州、康涅狄格州的房产税率常常超过2%。
1. 买房时的转让税（Transfer Tax）
自建完成后出售，也意味着房产进入市场交易。在房屋过户过程中，美国各州普遍会征收房地产转让税，税率通常为交易金额的0.5%~2%，例如：
● 加州部分地区为0.11%；
● 纽约州纽约市区则可能超过1.4%；
● 佛州为0.7%左右。
虽然这部分费用经常由买家承担，但也有部分州由卖家支付，实际情况因地而异。若是建筑商建好房屋再转卖，这笔税也属于成本之一。
2. 卖房时的资本利得税（Capital Gain Tax）
若自建房在完工后短期转手，即属于“短期资本增值”，税率可达最高37%（按个人所得税边际税率计算）。若房屋持有超过2年后再出售，则为“长期资本利得”，税率为15%-20%，具体取决于总收入水平。例如：
● 年收入低于8.9万美元（夫妻合报）的人群，资本利得税为0%；
● 年收入在8.9万~55.3万美元之间，税率为15%；
● 超过此范围，则为20%。
此外，如果你是通过公司建房并销售，可能还会涉及企业所得税和雇佣税等税项。
当房子建好后进入使用期，每年需要缴纳的最主要税种就是房产税。这部分费用不仅关系到你的年支出预算，还可能影响未来房产价值评估与贷款额度。
举例说明：
● 在加州洛杉矶，一个市值100万美元的住宅，年房产税约为7300美元；
● 在德州达拉斯，同样价值的房屋，可能每年房产税超过2万美元；
● 而在纽约州部分地区，100万美元住宅的年房产税甚至可达3.2万美元。
此外，部分地区还会有学区税、城市维护税、消防服务税等附加税，这些项目会统一计入房产税账单中。
有意思的是，如果你仅持有一块空地，不建房是否就可以不交税呢？答案是否定的。
美国实行的是“私有土地税收制度”，即便是空地，地方政府也会按土地的估值征收土地税（Land Tax）。不过相较于建成住宅的房产税，这部分成本相对较低。
例如：
● 一块1000平方米的郊区空地，年土地税可能仅为几十到几百美元；
● 若地块位于资源富集区域（如石油、稀土），可能还需缴纳相应的资源税。
值得注意的是，美国法律赋予土地拥有者较高的财产权保护，包括地表建筑物和地下资源的完全归属权。如果未来在土地中发现矿产、石油、天然气等，产权归你所有。
在美国，如果你建好房后将其出售，再买一处价格更高的新物业（商业或投资用途），便可启用IRS第1031条款，延期缴纳增值税。
例如：
你以100万美元建房，几年后以130万美元卖出，增值30万美元，原本需缴纳20%的资本利得税约6万美元。但若在180天内购入另一套价值130万美元以上的房产，该税可延后征收，甚至在未来通过规划避免征税。这是许多投资人使用的合法“避税工具”。
本文“美国建房要交税吗？自建房房产税与相关税费一览”由环球奢华家园整理提供。在美国建房，看似是一种自由选择，实则背后是一套复杂的税务系统。你看得见的是施工与买卖，看不见的则是每一项可能产生税负的环节。这笔税务账，值得提前算清楚。
