美国加利福尼亚州建筑商
选地 / 规划 / 设计 / 许可 / 建房 / 验收
选地 / 规划 / 设计 / 许可 / 建房 / 验收
您想在湾区建房吗？加州旧金山以其复杂的许可程序、严格的建筑法规和直言不讳的社区成员而闻名。旧金山也因住房短缺而闻名，是世界上建造住房最昂贵的地方之一。在旧金山建造住房很困难，许多居民和开发商首先指出了该市的许可程序和混乱的规划部门。市政机构有一个复杂而笨拙的审批流程，在这个过程中，额外的限制和要求似乎会在各个阶段突然出现。让我们一起深入了解并揭示这个问题的根源。
提示：本文调阅了许多加州最新的建筑法规，是非常专业的内容，因此篇幅较长，全文4800字，全部读完需要占用您许多时间，谢谢。
如上所述，旧金山的建筑工作复杂、具有挑战性，与世界其他地方都不同。某些规则、法规、群体和术语是旧金山湾区独有的。在解释为什么在旧金山建造新的定制住宅如此棘手之前，我们必须先定义一些这些术语。
1. 柜台审查
柜台审查是旧金山市建筑部门提供的一项便利措施，有助于加快小型翻新和家居改造项目的审批速度。尤其是在2021年，该计划的扩大进一步缩短了申请人等待时间，提供了更多的申请人控制权。尽管大多数建筑项目不符合柜台审查的条件，但对于许多住宅和商业物业的改造、翻新和改造来说，这是一个方便的选项。因此，了解和利用柜台审查的机会对于在旧金山进行建筑项目的申请人来说至关重要。
2. 用地许可证
在旧金山建造新的定制住宅时，您可能需要用地许可证。旧金山拥有潮湿的湿地、洪水平原、环境敏感区和受保护的土地。旧金山湾区的很大一部分也由人工填土组成。因此，在旧金山进行某些建筑项目时需要用地许可证。用地许可证有时也被称为区域规划许可证。用地和区域规划法规确定了每个管辖区内土地的使用方式，例如商业开发、住宅建筑或农业用地。在必须进行这一步骤的区域，申请人在获得用地许可证之前无法申请建筑许可证。
3. 建筑许可证
正如上文所述，建筑许可证与用地许可证不同。建筑许可证是由地方政府机构颁发的官方批准，允许您或您的建筑承包商在您的房产上进行建造或翻修项目。在旧金山，大多数住宅建设和翻修项目都需要由旧金山市建筑部门（DBI）颁发的建筑许可证。通过为每个项目要求建筑许可证，DBI确保项目计划符合土地使用、区域规划和建筑方面的当地标准。这些标准旨在确保当前和未来的房主和居民的安全，并提供对区域规划和土地使用政策的执行。除了建筑许可证外，您可能还需要“木工许可证、电气许可证和管道许可证。
4. 加州海岸委员会和海岸开发许可证
加州海岸委员会对旧金山和整个加州的建筑项目都有着重要的审批权。他们的职责是保护海岸线的土地和公共通道，防止过度开发对敏感地区的影响。自1972年成立以来，海岸委员会在保护海岸环境方面发挥着关键作用。然而，开发者必须获得海岸开发许可证，这意味着对于许多建筑项目而言，通过审批程序是一个复杂的过程。最近通过的法案9号在一定程度上放宽了海岸委员会对于住宅区划的控制，但这也引发了一些对于海岸环境和土地使用的担忧。
5. 土壤液化区
旧金山湾区建设面临的挑战之一是该半岛的部分地区处于土壤液化区，特别是那些由人工填埋形成的地区。亚当·布林克洛在他为《Curbed San Francisco》撰写的文章《地震图揭示了湾区社区的土壤液化风险》中解释了这一情况。布林克洛写道，在土壤液化区，“饱和的沙土和淤泥在地震强烈震动期间会呈现液体的特性”。
根据美国地质调查局的说法，最高危险区域集中在人工填埋的地区，尤其是在许多年前曾经是海湾底部的地区填埋的区域。在旧金山，这意味着滨海区、金融区、SoMa的大部分地区、南海滩、东切特、金银岛、海滩、印度盆地、亨特斯角和蜡烛台角都面临风险。鉴于此，新的住房开发计划在金银岛上进行也许会让人感到意外。
在湾区的其他地方，阿拉米达、海沃德、奥克兰和伯克利的部分地区也面临土壤液化的危险。无论您的建设地点是否位于这些人工填埋区域，这只是在旧金山建造新房时必须进行的大量研究的一小部分。
6. 土工报告
如果您的建筑地点位于陡坡、土壤液化区、Maher区域或洪水平原上，您可能需要委托进行土工报告。空气污染严重的地区以及最近经历了重大风暴或其他自然灾害的地方也可能需要进行土工调查。根据旧金山市和旧金山县的规定，“如果您的项目包括：新建筑物（除了一层的存储或公用设施，如小屋或车库），您将需要一份土工工程师的报告。”当然，这适用于大多数单户住宅。
对于不熟悉土工调查的人来说，这些报告通常包括有关您的土地的土壤类型、强度、密度、组成、含水量和污染等信息。在他们的报告中，土工工程师确定在您的土地上建造房屋是否安全。他们通常还会为您的房屋地基类型和设计提供建议，以保护其免受滑坡、地震和其他灾害的影响。土工工程师可能与您项目的结构工程师合作，也可能只向结构工程师提供他们报告的副本。
7. RH、RM和RTO区
RH、RM和RTO指的是旧金山的不同区域，这些区域被划分为住宅建筑区。区划法通常是地方性的。这就是为什么围绕单户住宅区和混合或商业用途区域的术语会有所不同。
RH指的是旧金山湾区的“住宅/住宅”区。这些住宅区曾经只允许单户和两户住宅。去年年底，当加州州长纽森签署了参议院法案9号时，他改变了围绕仅限单户住宅区划的州级规定。现在，RH区域的业主可以在大型物业上建造双联体和/或四联体单位。
RM指的是“住宅/混合”，意味着允许多单元住宅建筑、单户住宅以及某些商业建筑。RTO代表“住宅与交通导向”。这些区域住房密度相对较高，通常以多户公寓楼的形式存在。它们通常步行距离内有重要的商业中心、火车站和重要服务设施。
8. 视野法规
根据康奈尔法学院法律信息研究所的解释，“视野法规是旨在保护财产视野免受遮挡的法律。”这些法规通常“规范各种财产特征，但通常涉及树木和植被。”在旧金山，实际上没有视野法规。然而，其他法规保护了公众对城市的视野和居民对自然光的使用。视野法规通常允许财产所有者和社区成员“要求清除遮挡物或获得经济赔偿”。
没有视野法规的城市可能会通过限制栅栏高度、建筑高度、树木法律和区划限制等方式保护公众视野不受遮挡。旧金山规划部门有专门的规定来保护公共视野，而不是私人视野。这些规定在他们的住宅设计指南中有详细说明，旧金山市的许多单户住宅都适用这些规定。
9. 社区通知
在旧金山，房主和其他居民对其社区未来的发展有很大的发言权。一些计划中的建筑项目需要进行一段时间的公众评论。几乎所有项目都需要进行社区通知。根据旧金山规划部门的资源《房主》，该部门负责进行社区通知。项目的信息会以信函形式发送给距离项目地点150英尺以内的居民和房地产所有者，以及注册的社区组织，进行为期30天的公众审查期。
规划部门指出，大多数新建筑或建筑扩建项目以及一些要向现有住宅建筑添加住房单元的申请在许可证审查和项目批准之前都需要向公众发出通知。在某些情况下，即使是较小的翻新和家居改进项目，在许可证批准前也需要进行社区通知。这段公众评论期是使在旧金山建造单户住宅变得如此漫长和复杂的步骤之一。
10. 自主审查
自主审查为邻居们提供了一种机会来就建筑项目提出异议，但也容易被滥用。虽然它旨在处理特殊情况，但常常成为争论的焦点，延长了项目的批准时间。这种情况增加了建设者的不确定性，可能导致项目延误和额外的成本。因此，在旧金山建造新的单户住宅时，需要考虑到自主审查可能带来的潜在挑战。
11. 侵权许可证
在旧金山建造新的独立住宅时，业主和/或他们的设计施工团队可能需要申请侵权许可证。根据Yolo县的“侵权许可证常见问题解答”资源，侵权许可证确保县政府财产不会受到损坏，如果有损坏，也将进行适当的修复。市政府要求在“任何时候进行施工工作将在公共通道内进行”。这意味着每当您的项目涉及挖掘——无论是用于建筑还是延伸公用设施——都需要这些许可证。侵权许可证还适用于围栏安装、放置在街道和/或人行道上的设备/结构、植物种植/修剪、车道或人行道的安装/更换。
12. 权利流程
根据伯克利法学院的工作论文《审查加州地方土地使用权流程以制定政策和流程》，获得权利是“业主获得建筑许可证的过程”。这包括但不限于提交计划、进行社区通知，以及在某些情况下经历自主审查期。
在旧金山获得项目批准，可能需要的时间是其他管辖区的两倍。开发商和业主们一再批评该市漫长的审批流程。有些人甚至将土地使用权流程归咎于硅谷及其它地区严重的住房供应问题。这两个群体都认为简化土地使用权流程将促进湾区各地的住房开发。
1. 权利流程异常复杂
如上所述，旧金山的权利流程异常复杂。旧金山的许可流程以其令人困惑、昂贵且难以预测而臭名昭著。从旧金山市中心的豪华公寓到郊区的独立住宅，权利流程可能需要数月，甚至数年。您的申请可能要通过几个部门。
流程始于建筑检查部门，然后转到规划部门。从规划部门开始，您的计划可能会转交给“规划委员会或历史保护委员会”进行自主审查。在我们上面的术语部分中，我们详细介绍了项目何时会转至规划委员会。
许可成本也可能是一个障碍。如果您的工程费用为150,000美元，则需要支付3,730美元的固定费用以及超过100,000美元的部分的2.553％，使您的总费用为5,006.50美元。当然，可能还有与土地使用许可证、项目影响评估等相关的“额外费用”。
然而，大多数抱怨仍然集中在批准旧金山建筑许可证需要的时间上。漫长的许可过程使旧金山的住房危机变得更加严重，在阻碍旧金山住房建设方面，许可时间可能与区划一样重要。尽管这个问题贯穿整个旧金山湾区，但在旧金山最为明显。
2. 旧金山的空地非常昂贵
可以想象，旧金山的空地价格非常昂贵。我们在Zillow上查看了旧金山出售的土地，截至2024年2月20日，在Zillow上没有任何一个可建造的地块的标价低于15万美元，大多数价格接近15万美元的地块，都没有通往道路和/或公共设施的通道。
此外，旧金山有30块土地在Zillow上列出待售，但只有一块地块的面积超过1英亩，大多数列出的地块面积在1,500到6,000平方英尺之间。其中有8块地块的标价低于100万美元，18块地块标价在100万美元或以上。还有2块地块的标价超过400万美元。
3. 潜在的购房者必须与开发商竞争土地
在旧金山，购房者与开发商竞争土地的情况反映了房地产市场的激烈竞争和供需失衡。随着房价的不断上涨，尤其是在供应短缺的情况下，开发商和个人购房者都在争夺有限的土地资源。开发商通常具有更多的财力和资源来竞标和购买土地，而个人购房者则面临着更大的挑战。政府支持开发商以缓解住房短缺，但这也加剧了购房者与开发商之间的竞争。这种竞争加剧了市场的不确定性，使购房者面临更大的经济压力和选择困难。因此，购房者需要在谨慎评估市场和经济状况的基础上，采取有效的策略来应对激烈的竞争，以实现他们的购房目标。
4. 加州的建筑法规是全国最严格的
加利福尼亚州的建筑法规确实是全国最严格的之一，从《加州环境质量法》和《加州海岸法》到能源标准和预期的地震性能，旨在保护自然资源和居民免受自然灾害的影响。这些法规对于确保建筑的安全性和可持续性至关重要，但也可能对房屋建设和发展带来一定的挑战。尽管如此，这些规定是出于对公众利益和环境的关注，并为加州居民提供了更安全、更健康的居住环境。因此，尽管可能会增加成本和延长审批时间，这些法规仍然是必要的。
5. 许多新房屋的建设受到城市《住宅设计指南》的约束
旧金山以其历史悠久的建筑和风格统一的社区而闻名。旧金山的住宅设计指南要求业主建造的房屋与某些社区现有的建筑相一致。根据旧金山规划部门的资源《住宅设计指南》，旧金山的建筑多样，但许多社区由具有共同节奏和一致建筑表达元素的建筑组成。
规划部门认为，这些社区在很大程度上使旧金山成为一个吸引人的居住、工作和游览的地方。其住宅设计指南旨在通过防止“破坏性”设计来保持每个社区的“历史特色”和“视觉吸引力”。
旧金山规划部门在完整的PDF文件中指出，该市的住宅设计指南适用于RH（住宅区）和RM（混合住宅）划区的所有住宅项目。但是，不适用于NC（社区商业）区，也不适用于住宅区内的商业或机构建筑。
在RH和RM划区的业主必须遵守这些指南，如上条款部分详细描述。旧金山的住宅设计指南规定了每个房屋的尺寸、规模、风格、退让、建筑特色和建筑材料。简而言之，新房屋必须与其所在地区现有的房产在风格、规模、外观等方面相匹配。甚至窗户的数量和风格、车库门和门廊台阶的样式也在这些地区受到规定的限制。
本文“为什么在旧金山湾区建房这么难？”由环球奢华家园整理提供。尽管旧金山湾区的建房困难重重，但随着城市的发展和规划的不断完善，我们可以期待未来会有更多创新的解决方案出现。或许未来会有更简化的许可程序，更灵活的规划指南，以及更多的可持续发展策略。
