美国买房要付中介费吗？佣金费用和支付规则详解

美国买房是否要支付中介费？很多人以为，作为买方这部分费用可以完全由卖方承担。但2024年起，一项看似不起眼的变动正悄然改变着房产交易格局。一些州甚至开始鼓励买家“自掏腰包”聘请自己的经纪人。这意味着什么？买房成本在变？规则已经不同了。

一、中介费是谁出？老规矩和新变化

过去，在美国房屋交易中，中介费的支付基本是由卖方承担。也就是说，买家聘请自己的经纪人，但最终佣金由卖家支付，再由卖家代理与买方代理按照事先签订的分佣协议进行分配。佣金一般是房价的5%至6%，买方几乎“看不到这笔支出”，因为这部分费用是在房屋销售成交后，由卖家的房款中扣除。

然而，这种机制在2024年被美国国家房地产经纪人协会（NAR）一项关键裁决打破了平衡。在一桩反垄断诉讼后，NAR达成和解协议，允许房产经纪公司不再在MLS（美国房源系统）上公开显示买方经纪人的佣金比例，同时也不再强制卖方支付买方代理佣金。这意味着，在部分州或部分经纪平台上，买方需要自己出资聘请买方经纪人。

换句话说，如果买方希望得到专业的经纪服务，很可能需要单独签署一份“买方经纪合同”，并自掏腰包支付这位代表自己的代理人费用。这对于首次购房者、预算有限的家庭，以及依赖专业指导的人群，显然增加了负担。

二、佣金怎么收？标准是多少？

在佣金比例上，美国房地产行业虽然没有全国统一标准，但通常为交易总金额的5%-6%。这笔费用在传统交易结构下，卖家会先与卖方代理签署listing agreement，其中会规定佣金的总比例，然后由卖方代理与买方代理协议分成，常见的是“对半分”，也有根据交易情况另行商定。

举例来说，一套售价100万美元的房产，如果佣金为6%，即6万美元，这部分一般由卖家承担，其中3万美元支付给卖家代理，3万美元支付给买家代理。而根据新规，如果买方与自己的经纪人签订了单独合同，那么可能就需要自己支付那3万美元。

这时候，佣金的“透明度”问题也随之而来。由于MLS平台可以不再展示买方经纪人的分佣比例，很多买家将面临更大的信息差和谈判门槛。必须在合同中明确服务范围和报酬比例，否则容易在交易后期产生纠纷。

三、“双重代理”合法吗？中介能不能为双方服务？

关于“中介费是否能打折”或者“买卖双方是否能共用一个房产经纪人”的问题，其实要看州法律的规定。在美国，一名房地产经纪人同时代表买卖双方的情况被称为“双重代理”（Dual Agency）。

这种操作在加州、纽约等州是合法的，前提是经纪人必须同时获得买卖双方书面同意。但在佛罗里达、科罗拉多、堪萨斯等州，双重代理是违法的，理由是这将导致经纪人无法公平维护双方的利益，构成潜在利益冲突。

从费用角度看，很多买家认为，与卖方经纪人直接沟通可以“节省一份中介费”。但实际上，经纪人并不会因为少一个买方代表就自愿降价。更关键的是，买家在没有自己代理的情况下，很可能在价格谈判、合同条款、房屋检查等环节处于劣势。

因此，即便新规带来买家自付中介费的趋势，也有越来越多的购房者倾向于签署独立的买方代理合同，以换取真正为自己服务的代表。

四、买家自付中介费会成为主流吗？

目前来看，这项改革并不是一夜之间全面实施的政策，而是一个逐步推广的趋势。在部分州，买家支付经纪人佣金已不再是新鲜事；但在全美范围内，还没有形成强制性标准。

不过可以肯定的是，随着MLS对佣金信息的隐藏，以及代理合同的强化，未来的购房流程将更加“契约化”。买方想要专业服务，就必须愿意为之付费。这在一定程度上让房产中介的服务质量、责任边界变得更加清晰，也促使市场回归“按需付费”的本质。

对于中国买家或非本地居民来说，这种变化尤为值得关注。一方面，在跨国交易中，专业代理的作用更加重要；另一方面，预算安排也需要提前纳入中介费开支。

本文“美国买房要付中介费吗？佣金费用和支付规则详解”由环球奢华家园整理提供。美国买房的规则正在发生微妙的变化。中介佣金不再完全由卖方承担，买家或许也得掏腰包。下一步，您准备好了吗？