美国拍卖房交易：如何捡便宜购房的特殊流程

揭秘美国拍卖房的特殊交易流程，探索买房族捡便宜的秘诀。除了长期持有收租，还有炒房赚差价的机会等待着你。了解美国房屋拍卖的各种情况，掌握关键信息，或许能在房产市场中找到更多的投资机会。详细阅读本文，开启房产投资之旅！

一、美国拍卖房的三种类型

1. 急售屋（Short Sale）：
美国的Short Sale被称作急售屋（或短售屋），这是一种特殊的房产交易形式，通常出现在屋主欠银行大额贷款的情况下。这种交易需要经过债权人（通常是银行）的批准，因为卖房的价格可能不足以清偿全部债务。由于银行可能随时启动法拍程序，屋主通常希望尽快卖掉房屋。在这种情况下，专门的谈判人会代表卖主与银行进行谈判，以获得债权人的批准。买卖双方需先签订合同，等待银行批准后再进行其他过户手续。这种交易形式对于购房者来说可能是一次难得的机会，但也需要谨慎对待，确保了解所有的法律和财务风险。

2. 法拍屋（Foreclosure）：
法拍屋是一种房产交易，通常发生在屋主未能按时偿还贷款，导致银行启动法院程序将房产拍卖以清偿债务的情况下。在这种情况下，银行将房产通过法院拍卖出售，用售价偿还尚未偿还的贷款。与一般房产交易不同，法拍屋的买卖通常由买方自行处理，需要自行负责处理房屋的相关事宜，如违规问题和租赁情况等。购买法拍屋可能存在风险，包括房屋的实际情况和未知的法律责任。

3. 银行屋REO（Real Estate Owned）：
银行屋REO是由于法院拍卖流拍而被银行收回的房产。一旦房屋成为REO，银行通常会委托房地产经纪人出售。相比于法拍屋，REO房产更容易购买，因为它们不再需要经历竞标过程。购买REO房产可能为买家提供机会获得相对较低的价格。

拍卖房产交易确实有其特殊性，需要购买者了解各种类型的拍卖以及相关的风险因素。在选择购买拍卖房产时，理性思考和全面了解是至关重要的，以确保能够获得期望的收益，而不是陷入亏损的境地。

二、美国拍卖房签合同之前的准备阶段

问题1：谁拥有Foreclosure房产？谁负责销售？
在Foreclosure的过程中，房屋的拥有权处于一种特殊的状态，介于原屋主仍然拥有房屋和买家将要拥有房屋之间。在这种情况下，卖房的人是由法院指定的仲裁人，通常是一名资深律师。这位仲裁人负责主持房屋的拍卖过程，并最终将拍卖所得的价金分配给相关方。一旦买家成功购得房屋，他们需要支付10%的合约订金给代表法院的律师。这种特殊的交易过程需要精确执行，以确保所有权的顺利转移，同时保护各方的权益。

问题2：如何获取Foreclosure拍卖信息？
Foreclosure拍卖信息通常在法院公布，定期更新。

问题3：美国的法拍屋购买是否支持贷款？
购买Foreclosure和REO房屋是否可以贷款是一个常见的疑问。事实上，与一般认知不同，除了Short Sale较难贷款外，Foreclosure和REO通常是可以贷款的。需要注意的是，这两种房屋转让方式的过户时间通常可以协商延后，与Short Sale不同。尽管合同规定了逾期不过户的情况，但延期过户并不罕见。然而，值得注意的是，如果未按期过户，可能会面临被没收定金的风险。为了降低不必要的风险，在购买这类房屋时，应当综合考虑贷款的可行性，并确保了解并遵守相关的法律规定和合同条款。

问题4：购买Foreclosure房屋需要先做产权调查吗？
确实需要。产权调查对于购买法拍房屋至关重要，尽管房屋所有权通常较为干净，但拍卖过程中可能存在其他产权问题，如违规建筑或家庭数量不符。进行产权调查可避免后续风险及纠纷。

三、美国拍卖房合约阶段中的常见问题

问题5：Foreclosure房屋的“按原样出售”指什么？
AS IS在Foreclosure交易中意味着房屋出售时的现状，买家需在签约前进行房屋检查，若房屋在过户前没有重大变化或损坏，买家需按合同购买。若在检查中发现问题未在合同中记录，买家不能要求卖家修复或降价，因为合同规定了AS IS，除非是基础设施问题。在法拍中，由于是法院拍卖，卖家（银行）不承担责任，买家必须接受房屋的现状，即使不符合预期也无法要求卖家解决。

问题6：在Foreclosure买卖完成后，如果钱不够还债，应该采取什么措施？
通常情况下，如果在Foreclosure买卖完成后，债务无法全额偿还，原屋主（债务人）仍需承担余下的债务责任。然而，若买卖交易产生剩余资金，银行有时会考虑减免一部分债务。这一过程对原屋主的信用修复至关重要，但即便在此情况下，Foreclosure仍然对信用记录造成严重影响。

问题7：买家是否应该接受卖家提供的产权报告？
虽然卖家通常会提供产权报告，但买家最好不要接受，因为这样的报告可能不够全面或客观。自己雇佣独立的律师或产权公司进行产权调查更为可靠，能够提供更多保障，确保交易的顺利进行。

问题8：转拍是什么？如何进行？
转拍是一种独特的房地产交易方式，允许出价人在市场波动下通过巧妙的买卖赚取价差。以50万元拍得的房产，在市场价值为65万元的情况下，通过以65万元卖给另一位买家，转拍人可实现15万元的利润。

四、过户阶段的常见问题

问题9：Foreclosure转让税该由谁支付？
购买Foreclosure房产时，转让税的支付责任是一个关键问题。虽然在一般情况下，交易税由卖方承担，但在特殊情况下，例如买家购买新成屋，可能需要买家支付。律师在协助客户进行交易时通常会和相关方协商责任分摊。尽管并非总能完全成功，但有经验的律师能够提出合适的要求，提高由卖方承担交易税的可能性。这对买家来说是一项潜在的经济利益，但需要注意具体情况和协商技巧。

问题10：谁来承担Foreclosure交易中的杂项费用？
在进行Foreclosure房产交易时，杂项费用是一个需要考虑的重要问题。一般而言，这些费用从拍卖当天开始计算，即使房屋尚未过户，买家也需要负担地税、水费、电费以及煤气等费用。这与一般的房屋买卖过户后再开始负责的情况有所不同。在我们处理这些法拍交易的经验中，常常会遇到买家无法及时过户导致费用不断增加的情况。在这种情况下，有时候Referee会要求买家支付额外的利息，但这也是可以协商的。适当的协商可以让Referee承担这些费用，从而减轻买家的负担。

问题11：法拍房买家需知：如何处理房客问题？
避免接手法拍房的租客是个明智之举。驱赶租客可能引发诸多问题，尤其在许多州，房东们早已对此头疼不已。即便价格再诱人，也应慎重考虑，避免未来可能带来的麻烦。

本文“美国拍卖房交易：如何捡便宜购房的特殊流程”由环球奢华家园整理提供。在投资美国拍卖房的过程中，了解各种类型的房产以及相关的风险因素至关重要。对于购买者来说，理性思考和全面了解是确保成功投资的关键。