美国房产持有成本高？这些费用其实可以合法抵税

前言：看似沉重的“养房”成本，其实也藏着税务上的小“玄机”

在美国置业，除了购房本身的成本，后续每年的“养房”开销也让不少投资者感到压力山大。尤其对于非美国税务居民而言，持有房产涉及的税费、运营和维护支出并不低。然而，是否所有的房产费用都只是单纯支出？有没有一些开销其实可以用来合法减轻税负？特别是在出租、投资用途的背景下，税法中隐藏的抵扣条款，往往被许多华人买家忽视。这篇文章将带你逐一揭开美国房产抵税规则的细节，让你的投资组合更轻盈、策略更清晰。

一、出租房产：最具税务抵扣价值的房产形态

在美国税法中，出租用途的房产拥有最多的可抵税开销，这是因为租金被视为“营业性收入”，自然允许扣除与之相关的运营成本。

1. 可抵扣的运营类开支有哪些？

出租房的相关费用广泛且种类繁多，根据美国国税局（IRS）公布的资料，以下项目都属于合法抵扣范围：
● 房产税（Property Tax）
● 房贷利息（Mortgage Interest）
● 保险费（Insurance Premiums）
● 地产管理费（Property Management Fees）
● 房屋维修维护（Repairs & Maintenance）
● 水电煤气（Utilities）
● 清洁服务费（Cleaning Services）
● 租赁中介费（Leasing Commissions）
● 广告费（Advertising）
● 垃圾处理及除虫（Trash Removal & Pest Control）

2. 折旧：无形但关键的抵扣工具

折旧（Depreciation）是一项不容忽视的税务工具。即便房屋本身未产生直接现金流，IRS仍允许按年度抵扣“建筑物”部分的价值。根据IRS规定：
● 住宅出租房：可按27.5年直线折旧法进行年度折旧。
● 土地不折旧，仅限于建筑物本身及相关改善项目。
● 若房屋购入价为$500,000，其中$400,000为建筑，年折旧可达$14,545。

此外，装修和新设备购置若单价低于$2,500，可一次性全额抵扣；高于此金额者，则分年摊销。例如，购入$6,000的厨房电器，第一年可抵扣50%，其余$3,000分年折旧。

3. 差旅及专业服务费用

出差管理出租房产的相关差旅费用（机票、酒店、用车）若用于业务目的，也可在合理范围内抵扣。同时，聘请会计师、律师、甚至报税软件所产生的费用也可一并计入抵扣范围。

二、自住房产：抵扣范围更小，但并非全无

相比出租房，自住房产的抵税政策明显更为收紧，尤其对非税务居民来说几乎无从受益。

1. 美国税务居民的两项主要抵扣

美国居民在拥有自住房产的情况下，通常可享受以下两项关键抵扣：
● 房贷利息：在2017年“减税与就业法案”后，若房贷不超过$750,000，利息部分可抵扣。
● 地方与州税（SALT）限额：包括房产税在内的州与地方税合计最高可抵扣$10,000。

这两项加总后，若房屋贷款大、地税高，自住房在高房价区域（如加州、纽约）仍具有一定抵税优势。

2. 非税务居民则无法抵扣任何自住房费用

如果非税务居民购买自用房产，即便有贷款与地税支出，亦无法在美国报税中申报相关抵扣。这一政策对于短期自住或纯投资性用途者影响较大。

三、第二套房：自住与出租混合用途的复杂抵扣规则

当一套房既用于自住又部分用于出租时，其税务申报与抵扣策略就变得复杂起来。

1. “14天或10%规则”：划分使用性质的核心指标
IRS规定，若业主自住时间超过14天，或超过出租天数的10%，房产将被视为“自住为主”，租金收入可能可豁免，但相应地不能抵扣出租相关费用。

2. 若出租为主，需分摊费用比例申报
假如一年中有100天用于出租，265天为自住，费用抵扣需按天数比例划分。例如，全年地税为$6,000，则可申报抵扣部分为：
$6,000 ×（100 ÷ 365） ≈ $1,644

同时，贷款利息等也需按比例分开申报。误报或未保留详尽记录，可能引发IRS审核甚至罚款。

四、投资型房产：并非出租也能优化税务结构

某些高净值买家购入的美国房产并未用于出租或自住，而是用于增值投资或资产配置。这类“空置房”是否有任何税务利用价值？

1. 无法抵扣运营费用，但可增加成本基础

若房产未用于生产收入（出租、自住），则当年内的维修、地税、水电等支出无法抵扣所得税。 然而，这些支出可以计入房产“成本基础”（Cost Basis），未来转售时用以减少资本利得税（Capital Gain Tax）。例如：
● 购入价：$800,000
● 累积装修+维修支出：$100,000
● 卖出价：$1,100,000
● 应纳税利得 = $1,100,000 - ($800,000 + $100,000) = $200,000

2. 特别提醒：合理规划转售时间窗口

美国长期持有房产（超过1年）适用较低的长期资本利得税率（最高20%），而短期持有（1年以内）则适用普通所得税率（最高37%）。提前规划，有助于税务优化。

本文“美国房产持有成本高？这些费用其实可以合法抵税”由环球奢华家园整理提供。掌握抵税规则，房产投资才真正算“会算账”。美国房产成本虽高，但并非支出就等于负担。通过合理抵税，不仅能减轻税务压力，更能提升整体投资回报。精明的投资者，懂得从细节中找回成本。