美国房产经纪人可以同时代表买卖双方吗？双重代理利弊解析

发布日期：2025-07-20 / 编辑：环球奢华家园

美国买房交易金额高、流程复杂，经纪人的角色几乎无可或缺。但在实际操作中，有些买家并没有自己的买方经纪人，而是选择直接与卖方的代理人合作。这种“一位经纪人对接买卖双方”的做法被称为“双重代理”，在某些州是合法的，但它到底是否值得信任？背后会不会有被忽略的风险？这正是许多首次购房者常常困惑的问题。

一、什么是“双重代理”？为何在美国买房中存在？

在美国房地产市场中，买家与卖家各自拥有代理经纪人是最常见的交易形式。但“双重代理”（Dual Agency）则指的是一个房产经纪人或一个房产公司同时代表买方和卖方的利益。这种做法在某些州被允许（如加州、佛罗里达等），但必须经过买卖双方的书面同意。

双重代理的出现，往往是因为买方在看房时直接联系了房源的挂牌经纪人，或者希望节省部分佣金开支。但问题随之而来：经纪人是否还能“站在你这一边”？

1. 沟通效率更高
与卖方经纪人直接合作，一大优势在于沟通路径的简化。传统流程中，买家与自己的经纪人沟通，后者再与卖方的经纪人沟通，最终信息传达到卖家。层层传递可能造成信息延误或误解。而当双方只有一位经纪人，信息传达路径更短，反应速度更快，某些交易细节甚至可以当场确认。

2. 可能节省部分费用
双重代理的交易中，经纪人可能愿意调整总佣金比例。例如：在一笔200万美元的交易中，原本5%～6%的佣金会由卖方承担（分给买卖双方经纪人），但如果只需支付给一个代理人，对方可能愿意让利1%～2%，节省几万美元不在话下。

不过，需要明确的是，这种“节省”并不是必然。部分经纪人仍可能按全额收取佣金，因此在合作前务必就佣金问题沟通清楚，并将任何约定写入正式合同中。

1. 经纪人的角色陷入两难
经纪人本应为客户争取最佳利益，这在双重代理中变得复杂。卖家希望尽可能高价成交，买家则追求低价购入，面对这两个相对立的目标，经纪人无法做到“百分百忠诚”地为任何一方服务。一旦谈判中涉及价格、维修、交割时间等核心利益点，买方往往处于被动。

2. 利益冲突不易被识破
表面上看，房产交易中有清晰的协议和流程作为保护机制，但很多时候信息的不对称才是最大的问题。卖方经纪人可能已提前与卖家建立紧密合作，了解房屋历史、底价与出售动机。而当买家没有自己代表时，很难得知哪些信息被刻意保留，或是否存在推高成交价的行为。

此外，某些双重代理经纪人为了达成交易，会尽量淡化房屋缺陷，避免“吓跑”买方，这也增加了交易的潜在风险。

1. 看重佣金节省，还是长期利益？
的确，与卖方经纪人合作，短期可能节省1%～2%的佣金成本，但问题是：在一笔百万美元级别的交易中，房价每下降1%，节省金额就远高于佣金让利。如果买方经纪人更懂市场、更会谈判、更懂如何保护客户，那他可能为你争取的价格空间，远远超过表面上的“佣金优惠”。

2. 双重代理≠全无保障，但必须小心书面约定
在一些允许双重代理的州，法律要求必须进行书面披露，且必须取得双方明确同意。一旦你选择接受这样的合作方式，关键在于——要清晰写明责任边界、佣金比例、信息义务等，不能仅凭口头承诺。

● 若你是经验丰富的买家，熟悉交易流程、了解市场定价，且愿意自己处理部分交易细节，那么与卖方经纪人合作或许更高效。
● 若你是首次买房者、跨州购房、语言或法律不熟悉者，强烈建议聘请属于自己的买方经纪人，以确保全程有独立顾问替你把关。

本文“美国房产经纪人可以同时代表买卖双方吗？双重代理利弊解析”由环球奢华家园整理提供。在美国房产交易中，一位经纪人代表买卖双方，看似高效，实则充满权衡。交易金额高、环节多，理性判断远比节省佣金更重要。是否选择双重代理，取决于你对交易风险的容忍程度。