美国房产的地役权是什么？谈美国地役权保护制度

众所周知，美国私人财产神圣不可侵犯。然而，当听说自己竭尽全力购买的房子需要共享一部分权利，这怎么可能！举个例子，在美国买房过程中，律师告诉您房子前院的车道有个地役权，初次购房者会担心对房子有什么影响。那么，什么是地役权？

一、美国地役权是什么意思？

美国法律中的地役权英文单词是EASEMENT。首先，不用担心，地役权的概念没有听起来那么糟糕。在美国，地役权是一种“非占有性”的财产权利，假设A是土地权所有人，除拥有土地所有权外还可以使用地役权。A可以赋予B、C、D等物业地役权，使他们拥有和行使A的部分土地权利。而B、C、D其中的任意一方，在没有干扰地役权使用的情况下不能将其他方排除在地役权之外。由此可见，A物业的权利是最大的。

二、地役权的类型

在美国的日常房屋交易中，地役权并不少见，A物业的某项决策可能会受到B、C、D的制约，因地役权的影响而被迫放弃。所以，房屋的交易需要进行彻底的产权调查，并购买美国产权保险是必要的。美国土地地役权制度有多种形式，以下是您可能会遇到的一些最常见的情况。

1、通行权
物业A和物业B共用一条车道，它主要位于物业A的土地上，但它也延伸到物业B的土地上。物业B的业主可以获得地役权，这赋予了他对车道的合法使用权，但物业A的所有者仍然保持对土地本身的所有权。通行权五花八门，需要经过您的物业才能到附近的操场、小径或湖泊等，这是地役权的种类之一。

2、公用设施维护
这种地役权通常授予公用事业公司，用于在物业上运行电力和电缆线路。这在农村城镇或新开发的城市中尤为常见，因为这些地方都接入了现有的输电线路。

3、HOA或共管区域
公寓或由家庭房主协会管理的房产，居民是有权通过公共区域的，这称作公共地役权。

三、地役权是如何取得的？

B物业向A物业发起请求，希望允许使用他们的土地时产生的地役权。如果达成协议，将通过法律文件确定下来。第一任授予地役权的物业A房主可能会得到补偿，但后来的房子即使经过多次交易，一般新房主不会得到补偿，除非该地役权设定了有效期限。

美国财产法中的土地地役权分两种类型：

1、In gross
当A和B达成协议，授予B物业使用部分的土地权益，在B业主出售该房屋后，未来的C、D等业主不包括在该地役权约定中，可以理解为不会自动继承。

2、Appurtenant
这是必须的地役权，始终附在土地上，因此是任何销售的一部分，并由新的物业所有者自动继承。

四、美国地役权的终止方式

美国保护地役权，但不能滥用。如果B物业对地役权的使用超出了合理的使用范围，或严重干扰土地所有者时，经法院认定后可以终止该权利。例如，如果海滩使用权被授予了地役权，但是一条新的高速公路和停车场带来了比预期更多的人流量，那么它可以在法庭上受到质疑。

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