美国加利福尼亚州建筑商
选地 / 规划 / 设计 / 许可 / 建房 / 验收
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引言：高昂的成本将会在2024年对许多公寓投资者的预算构成压力。一些人会坚持保留他们的物业，而另一些可能会被迫出售。
2023年的唯一一宗收购交易在马里兰州的Laurel完成，一座拥有335个单元的中高层社区更换了所有权。然而，自从2022年3月以来，高利率已经给公寓投资者带来了挑战。
在利率上涨之前，很少有潜在的购房者愿意支付高昂的价格。但在利率上涨后，卖家也不愿意降低价格，因为他们认为利率不会长时间保持高水平。
预计2024年将是一个关键的转折点。许多公寓物业所有者的短期贷款即将到期，但他们难以找到足以偿还债务的新贷款，除非他们投入更多的资本。这可能导致许多人被迫出售物业。与此同时，越来越多的公司计划在2024年对处于困境中的公寓进行大规模的新投资。
对于那些在未来12个月内面临资本事件或贷款到期的人来说，预计将面临重重困难。与此同时，许多传统的公寓投资者希望能够相对顺利地度过2024年。尽管租金可能会继续以历史性速度增长，但运营成本的增长速度可能会更快。
2024年对公寓投资者而言充满挑战。美国的一家投资管理集团计划暂停公寓物业的买卖，而是密切观察可能出现的机会。一位行业人士表示，未来几个月内交易可能较少。
相反，该集团将专注于提高现有物业的收入，主要通过提高租户留存率来实现资本保值。然而，整体市场交易额较前一年同期减少了64%，仅为974亿美元。
许多潜在投资者表示，他们不愿以低于6%的资本化率购买公寓物业。尽管美国公寓收购的平均资本化率为5.2%，较前年同期有所上升，但高利率使得大多数买家不愿意支付这样的价格。
与此同时，一家投资管理公司与三位业主达成了一致，计划收购德克萨斯州、科罗拉多州和犹他州的公寓物业。然而，随着长期利率的突然上升，这些交易尚未正式敲定。
该公司表示，他们仍然计划在2024年购买公寓物业，但希望卖家能接受6%至6.5%的资本化率，以考虑到市场的固有风险和波动性。
综上所述，2024年对公寓市场而言充满不确定性，投资者正在谨慎行事，等待合适的时机进行交易。
在美国房地产市场中，一些公司正在寻求以大约6%的资本化率购买公寓物业。这些公司专注于中西部地区的无市场交易，并计划在未来的几个月内购买数个物业。
另一方面，一些公司通过避免高利率，成功收购了一些物业。他们利用现有贷款和适当的条件来完成交易，以确保内部回报率能够达到预期水平。
然而，一些业主面临着贷款再融资的挑战，因为新的永久贷款可能会比原贷款小得多。这给这些业主带来了压力，有些可能不得不出售他们的物业。
总的来说，房地产市场的动态受到多种因素的影响，包括利率、贷款条件以及投资者的策略和预期。对于寻求购买或出售物业的人来说，了解市场趋势和不同的交易方式至关重要。
一家投资公司计划提供“救援资本”，在12月份，他们即将进行对处于困境的公寓物业的首次投资。据该公司的首席执行官兼联合创始人表示，他们可能会在2月初完成对三处超负债公寓物业的“救援资本”投资。目前，该公司正在评估大约十几笔这类潜在交易。
值得注意的是，他们惊讶地发现，到目前为止，他们在进行这些交易时的竞争相对较少。这是因为许多超负债的公寓物业价值不到5000万美元，它们所需的优先股本往往不到500万美元，这对许多机构投资者来说不足以引起兴趣。
该公司密切关注着处于困境的物业类型，因为评估这些潜在投资的过程中，他们发现每一个都是完全不同的。
这些物业包括佛罗里达州的一个新开发项目，现在已经全部出租完毕。该项目的建设贷款的浮动利率从4%上升到9.5%，但该物业符合比当前建设贷款小得多的永久贷款。此外，他们还考虑向达拉斯的一个上世纪70年代的公寓综合体以及佛罗里达州上世纪80年代和90年代的公寓楼组合提供优先股权。
然而，一些物业由于经验不足的管理者而受到影响。一位公司的代表表示：“我们看到的一些项目已经破产到一定程度，注入一些优先股权实际上并不能拯救这笔交易。”“肯定有一场垃圾场火正在燃烧。”
公寓投资者在2024年的交易中，不太可能从租金增长中获得太多帮助。一位资深投资管理人表示“在未来一年或一年半的时间里，租金增长将受到限制”。
根据RealPage的数据，预计2023年底的平均公寓租金仅比前一年增长了0.9%。
这种平均增长通常不足以弥补不断增长的运营成本。所有地区，尤其是那些受到洪水和大风暴威胁的地区，保险费用已经翻了一番甚至翻了两番以上。
“这完全破坏了你所创造的所有价值，”另一位人说。
根据Urban Land Institute Real Estate Economic Forecast for Fall 2023的数据，在2023年10月对39家主要房地产机构的46位经济学家和分析师进行的调查结果显示，2024年的租金可能再增长2%。
在工薪阶层住房中，受到COVID干扰和复苏过程中价格膨胀的影响，更少收入和信用记录合格的居民正在申请签订租约。
“我们看到更多的居民无法支付或逾期支付，我们看到市场上的让步增加了，”另一位人表示。“在过去三年里，美国各地的许多租户的租金都增加了300至500美元。我们不必达到这些峰值租金。我们希望留住更多的租户。”
在更昂贵的A级物业中，公寓将与计划于今年开业的数十万套新公寓竞争。
根据RealPage的数据，截至2023年底，开发商正在建造超过100万套公寓。其中超过一半—670,000套—计划于2024年竣工。
即使其中数千套公寓被延迟，这也将是四十多年来新公寓开业数量最多的一年。
2024年，许多开发商将完成之前在利率上升之前启动的公寓项目。但是，很少有开发商会在2024年开始新的建设项目。
一家公司在2022年启动了七个新的公寓开发项目的建设。随着2022年和2023年利率的上升，像这样的公司开始新的开发项目变得更加困难。在2023年，该公司没有启动任何新的公寓开发项目，而是专注于执行其投资组合中的现有资产。
原本计划在2023年开始几个新项目。一些项目因地方政府的许可和审批延迟等常见开发挑战而受阻。由于利率持续高于预期的时间更长，一些项目被取消，因为收益要求发生了变化。 该公司的投资总监表示“考虑到当前市场条件，它们不一定再具有吸引力或经济可行性了”。
因此，该公司计划在2024年初开始两个公寓项目的建设。虽然在今年的其余时间没有其他建设计划，但它仍然愿意追求额外的机会。
预计2024年将会有很少的开发项目启动。然而，由于其强劲的基本面和持续存在的供需失衡，人们对2024年及以后该领域的长期表现保持乐观。
在寻找融资以启动公寓项目的过程中，美国各地的开发商都面临着困难。根据数据，与去年同期相比，开发商在2023年前三个季度启动的公寓项目减少了40%。其他公寓投资者现在专注于购买现有的公寓物业，而不是开发新项目。开发成本仍然过高，包括融资、土地和材料。
如果现在能购买一个全新的物业，并承担起租赁风险，那比开工要容易得多，风险调整后的价值也更高。
